Différents types de loyers

Quelles sont les charges du locataire dans le bail ?

Le bail commercial est défini comme un contrat dans lequel un individu s’engage envers un autre à lui accorder la jouissance d’un bien pendant une durée déterminée, ceci moyennant un loyer. Encore appelé contrat de louage, il encadre rigoureusement les relations entre le bailleur, propriétaire du bien, et le locataire. Ainsi, les parties sont tenues de respecter uniquement les clauses qui y sont incluses. Pour que le bailleur puisse réclamer un loyer ou des charges spécifiques au locataire, le contrat de louage doit obligatoirement et clairement le stipuler.

Il est important de savoir qu’en matière commerciale, le Code civil ne joue qu'un rôle supplétif. En d’autres termes, si le bail commercial ne mentionne pas certaines clauses, les parties doivent se référer au Code civil. Par contre, si le contrat de louage est plus précis, alors c’est lui que les parties se doivent de respecter.

Quels sont les différents types de loyers ?

Le législateur a prévu plusieurs types de baux commerciaux, chacun présentant des spécificités.

Bail brut

Le bail brut est un contrat plutôt avantageux pour le locataire. En effet, celui-ci ne paye qu’un seul montant, c’est-à-dire le loyer brut. Toutefois, conformément à l’article 1864 du Code civil, il doit également payer les menues réparations d’entretien. Afin d’éviter tout conflit, les parties au contrat se doivent de définir clairement les éléments rentrant dans le cadre de ces réparations d’entretien. Pour y parvenir, ils peuvent s’inspirer de la jurisprudence en la matière.

Ainsi, dans le bail brut, le bailleur a en charge toutes les dépenses à savoir les taxes, les frais d’entretien et autres. Si dans l’exécution du contrat, ces frais venaient à augmenter, seul le propriétaire devra les supporter.

Bail semi brut

Le bail semi brut ressemble de près à son prédécesseur. En effet, dans ce contrat, le locataire paye uniquement le loyer brut tandis que le propriétaire prend en charge toutes les dépenses. La différence est que dans le cas où les taxes foncières connaitraient une fluctuation, ce sera au locataire de payer le surplus.

À titre d’exemple, si les taxes étaient de 5000 euros en 2018 et qu’elles passent à 8 000 euros en 2019, le locataire prendra en charge les 3000 euros supplémentaires. Cette charge sera fractionnée par mois et additionnée à son loyer. Ainsi, dans notre exemple, l’on fera 3000 euros divisés par 12 = 250 euros. Il payera 250 euros supplémentaires chaque mois.

Bail net

Le bail net est un bail dans lequel le locataire paye le loyer de base, mais aussi la totalité des dépenses reliées à l’immeuble concerné. Ces dernières sont entre autres les frais de réparation, d’entretien, mais aussi les frais d’administration. Ces dépenses sont assumées en fonction du prorata de pieds carrés occupé par le locataire. Dans un bail net, le propriétaire ne peut récupérer la totalité des dépenses d’opérations. Il a uniquement droit au coût du pied carré occupé par le locataire.

Dans le but d’éviter toute situation ambiguë dans la suite du contrat, il est recommandé lors de la signature de stipuler clairement les composants du terme ‘’net’’. En d’autres termes, ils doivent définir les droits et les obligations de chaque partie. En matière de bail, toutes les conditions peuvent être négociées afin de favoriser les deux parties.

Bail super net

Encore appelé bail net net, le bail super net est un contrat dans lequel le locataire paye un loyer de base, mais s’acquitte également des taxes foncières, des primes d’assurance et des réparations importantes. Dans le cas où la maison à louer est une vieille bâtisse dont la rénovation sera coûteuse, alors les deux parties doivent clairement s’entendre pour déterminer le responsable de cette importante dépense.

Bail triple net

Dans le bail triple net, le locataire est responsable de toutes les charges inscrites dans le bail super net, mais s’occupe également des remplacements. Toutefois, dans le cadre où cette clause n’avantage pas le locataire, celui-ci peut le renégocier avec son bailleur.

Bail absolument net

Dans le bail absolument net, le locataire a en charge toutes les dépenses précédemment citées. De plus, celui-ci a également la responsabilité de payer les intérêts sur le prêt hypothécaire. Dans tous les cas, les deux parties ont intérêt à préciser clairement la répartition des diverses dépenses en lien avec l’immeuble. Ceci évitera toute situation conflictuelle.

Quelle forme doit avoir le bail commercial ?

La loi n’impose pas une forme spécifique au contrat de louage. Toutefois, il est fortement recommandé de le contracter par écrit plutôt que par forme verbale. Ceci permettra de vous protéger mutuellement en cas de besoin.

Pour la rédaction du bail commercial, vous devez éviter de le faire vous-même du fait de son importance. Il est plutôt conseillé de faire appel à un notaire, ou à un avocat compétent qui le rédigera dans les règles de l’art. Par ailleurs, au moment de la signature, vous pouvez aussi vous faire assister par un avocat afin que celui-ci vous évite de signer un contrat qui ne vous avantage point.